Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền đất được quy định tại điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”.

Theo khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất; nghĩa vụ tài chính với hộ gia đình, cá nhân ở đây bao gồm:

1. Lệ phí trước bạ:

Theo Điều 5, Điều 7 Nghị định 150/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

Trong đó:

– Giá tính lệ phí trước bạ với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành.

– Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân được Văn phòng đăng ký đất đai quy định và gửi cho cơ quan thuế.

– Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

2. Lệ phí cấp Sổ đỏ:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh. Mức thu lệ phí từng tỉnh, thành phố có thể khác nhau dựa trên nguyên tắc xác định mức thu được quy định tại Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC.

3. Tiền sử dụng đất: (nếu có)

Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 về tiền sử dụng đất: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.

Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 45/2014/NĐ-CP không phải tất cả các hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản phí tiền sử dụng đất mà chỉ một số trường hợp sau đây phải nộp khoản phí này khi làm sổ đỏ:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: trong trường hợp này, theo quy định chi tiết tại Điều 2 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ 2 điều kiện sau:

– Đất đã và đang được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và hoàn toàn không có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai

– Được Ủy ban Nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch về sử dụng đất, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang tiêu dùng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 tới ngày 1/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải thực hiện nộp tiền. Cụ thể:

– Hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ ngày 15/10/1993 đến ngày 1/7/2004, nếu như đã được cấp Giấy chứng nhận mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp với mức như sau:

+ Nộp 50% tiền tiêu dùng đất theo giá đất ở tại thời khắc nộp thủ tục xin cấp Sổ theo giá đất tại Bảng giá đất.

+ Nộp 100% tiền dùng đất theo giá đất ở tại thời khắc nộp giấy xin cấp Sổ theo giá đất cụ thể.

– Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ sau ngày 01/7/2004 tới trước ngày 01/7/2014. Nếu được cấp Giấy chứng nhận mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp với mức tiền như sau:

+ Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước với thẩm quyền xác định cụ thể, thông báo và phù hợp với quy định của pháp luật; thì được tiếp tục nộp tiền sử dụng đất theo mức đã được thông tin và phải nộp tiền chậm nộp.

+ Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước với thẩm quyền xác định và thông tin, nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật thì nộp theo xác định của cơ quan thuế…

Ngoài những khoản phí trên, khi làm thủ tục xin cấp Sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân còn phải nộp các khoản phí khác (nếu có) như: phí thẩm đinh, phí đo đạc…

Luật sư Quách Thành Lực
Công ty Luật TNHH LSX